부동산을 보유한 분들이라면 매년 연말이 가까워질수록 종합부동산세 고지서를 걱정하게 됩니다. 특히 1주택자라도 공시가격이 상승하거나 공제 요건을 놓치면 부담이 만만치 않죠.
저 역시 2024년에 공시가격 상승으로 갑작스레 종부세 고지서를 받아 당황했던 경험이 있습니다. 그래서 올해는 2025년 개정 세법 기준에 맞춰 절세 전략을 미리 준비하고 있습니다.
✔ 종합부동산세란?
종합부동산세(종부세)는 공시가격 기준으로 일정 금액 이상 부동산을 보유한 사람에게 부과되는 세금입니다. 주택뿐 아니라 토지도 대상이며, 주택은 6월 1일 기준 공시가격 합산으로 산정됩니다.
✔ 2025년 기준 종부세 주요 개편 내용
- 1주택자 기본 공제: 11억 원 유지
- 2주택 이상 다주택자: 합산 기준 공시가 9억 원 → 6억 원으로 축소
- 세율 조정: 일부 구간 인하 (최고세율 6% → 5%)
- 장기보유·고령자 공제 확대: 최대 80%까지 가능
✔ 1주택자 절세 전략
- 장기보유 + 고령자 세액공제 적극 활용 (보유 10년 이상 & 60세 이상 시 유리)
- 배우자 공동 명의로 변경하여 공시가 분산
- 공시가격 현실화율 확인 후 이의신청 가능 여부 검토
- 임대사업자 등록 시 일정 기간 종부세 감면 가능
✔ 다주택자의 절세 전략
- 일시적 2주택 요건 확인: 기존 주택 처분 계획 명확히 세워두기
- 세대분리를 통한 주택 수 분산 (단, 허위 분리는 추후 불이익 발생)
- 고가주택 처분 + 중소형 전환 전략 고려
- 종부세 대상 제외 주택 (지방 저가 단독 등) 활용 전략
✔ 실제 절세 성공 사례
사례 A) 서울에 공시가 12억 원 아파트를 보유한 60세 이상 1주택자 B씨는 장기보유 12년 + 고령자 공제를 받아 종부세 80% 감면 혜택을 받음.
사례 B) 다주택자였던 C씨는 배우자 명의로 주택을 분산하고, 1주택은 임대사업자로 등록해 과세 대상 주택 수를 줄이고 세금 감면에 성공.
✔ 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 고령자 공제는 누구에게 적용되나요?
→ 60세 이상이면서 1주택을 5년 이상 보유한 경우부터 가능합니다.
Q. 공동명의로 하면 절세가 되나요?
→ 공시가격이 각자 지분으로 나뉘기 때문에 일정 조건에서 종부세가 줄어들 수 있습니다.
Q. 종부세 대상이 아닌 주택도 있나요?
→ 공시가가 낮은 지방 단독주택, 오피스텔 등 일부 유형은 제외 대상일 수 있습니다.
✔ 마무리 조언
종부세는 세법을 이해하고 대비만 잘해도 수백만 원의 차이를 만들 수 있는 세금입니다. 단순히 납부만 하는 게 아니라, 제도 변화에 맞춰 전략적으로 대응하는 것이 절세의 핵심입니다. 본인 상황에 맞는 절세 전략을 조기에 수립하고, 필요 시 전문가와 상담해보는 것도 추천드립니다.