서울 강동구의 A씨는 최근 보유 중이던 아파트를 매도하면서 양도소득세를 한 푼도 내지 않았습니다. 그는 “비과세 요건을 챙기는 게 이렇게 복잡할 줄 몰랐다”며, 2년 이상 실거주를 마지막 순간에 알게 돼 아슬아슬하게 조건을 맞췄다고 말합니다.
반대로, 같은 단지에 살던 B씨는 입주 후 2년 미만에 매도하면서 4천만 원에 가까운 양도세를 부담했습니다. 같은 아파트를 팔았는데, 왜 결과가 이렇게 달랐을까요?
✔ 1주택 양도세 비과세, 기본 요건은?
2025년 기준, 1가구 1주택 양도세 비과세를 받기 위해서는 다음 조건을 모두 충족해야 합니다:
- 1세대 1주택일 것 (세대 기준)
- 보유 기간 2년 이상일 것 (조정지역은 실거주 2년 필수)
- 양도가액 12억 원 이하일 것 (2025년 기준 한도)
※ 실거주 2년 요건은 조정대상지역일 경우만 해당하며, 비조정지역은 보유만 2년이면 비과세 대상입니다.
✔ 사례로 보는 비과세 적용 여부
| 구분 | A씨 | B씨 |
|---|---|---|
| 보유 기간 | 2년 3개월 | 1년 6개월 |
| 실거주 여부 | 2년 실거주 | 거주 X |
| 양도가액 | 10.5억 원 | 9.8억 원 |
| 비과세 여부 | ✅ 전액 비과세 | ❌ 과세 대상 |
✔ 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 양도 당시 2주택이면 어떻게 되나요?
→ 2주택자는 비과세 대상이 아니며, 다주택 중과세가 적용됩니다. 단, 일시적 2주택 요건을 충족하면 예외 인정 가능합니다.
Q. 이사 직후 바로 팔아도 비과세가 되나요?
→ 조정대상지역이라면 반드시 2년 이상 실거주해야 합니다. 이사만 했다고 해서 요건을 충족한 것은 아닙니다.
Q. 장기보유특별공제와 비과세는 함께 적용되나요?
→ 아니요. 비과세 대상이면 장기보유공제는 미적용됩니다. 둘 중 하나만 적용됩니다.
✔ 마무리: 양도 직전이 아니라, 계약 직후부터 준비
양도세는 ‘팔 때’보다 ‘살 때’부터 전략을 세워야 합니다. 실거주 요건을 염두에 두지 않고 보유만 하다 보면, 예상치 못한 수천만 원의 세금을 맞을 수 있습니다.
저도 처음엔 양도세 비과세 기준을 단순하게 생각했지만, 실제로 세무 상담을 받아보니 사례마다 너무 다르고 복잡하더라고요. 그래서 이번 글에서는 실전적인 사례를 중심으로 정리해보았습니다. 2025년 양도세 개편안이 적용되는 지금, 내 상황에 맞게 꼼꼼히 준비하는 것이 가장 확실한 절세 전략입니다.