양도세를 줄이는 가장 강력한 제도 중 하나가 바로 장기보유특별공제입니다.
저도 집을 매도할 때 이 제도를 적극 활용했는데요, 결과적으로 양도세 부담을 크게 줄일 수 있었습니다. 하지만 보유기간만으로는 부족하고, 실거주 기간이 함께 충족돼야 최대 공제를 받을 수 있다는 점을 꼭 기억해야 합니다.
✔ 장기보유특별공제란?
양도소득세 계산 시 보유 및 거주 기간에 따라 일정 비율을 공제해주는 제도로, 1세대 1주택자에게 적용됩니다. 2025년 기준 최대 80%까지 공제가 가능하며, 절세 효과가 매우 큽니다.
✔ 적용 요건 정리
- 1세대 1주택자일 것
- 보유기간 3년 이상일 것
- 실거주 요건 충족 (조정지역은 2년 이상 거주 필요)
✔ 공제율 계산 (2025년 기준)
| 보유기간 | 거주기간 | 총 공제율 |
|---|---|---|
| 3년 | 2년 | 24% |
| 5년 | 4년 | 40% |
| 10년 | 10년 | 80% |
✔ 주의할 점
- 조정지역 내 주택은 2년 이상 실거주해야 공제 대상
- 공제율은 보유·거주 각각 4%씩 누적 (최대 80%)
- 1주택 비과세 조건 충족 시, 양도세 자체가 면제되므로 별도 공제 불필요
✔ 실전 예시
예시) A씨는 조정지역에서 아파트를 10년 보유, 5년 실거주하고 5억 원 차익을 얻었습니다.
장기보유특별공제율은 60% (10년 보유: 40%, 5년 거주: 20%)로 계산되어, 과세표준은 2억 원으로 낮아졌습니다.
이로 인해 약 1,000만 원 이상의 양도세 절세 효과가 발생했습니다.
✔ 마무리 조언
장기보유특별공제는 보유만큼 거주도 중요합니다. 단순히 오래 갖고 있었다고 공제를 다 받는 것이 아니며, 실거주 요건이 함께 충족되어야 최대 혜택을 받을 수 있습니다.
저 역시 처음에는 ‘보유만 하면 되는 줄’ 알았지만, 실거주가 핵심이라는 걸 뒤늦게 깨달았습니다. 지금이라도 실거주 요건을 체크하고, 공제를 받을 수 있는 기준을 충족해두는 것이 현명한 절세 전략입니다.