양도세가 부담돼서 매도를 망설이는 경우, 정책을 잘 활용하면 수천만 원의 세금을 줄일 수 있습니다. 저 역시 주택을 매도하려던 시점에 세무상담을 통해 장기보유특별공제와 고령자 감면을 적용받아 큰 혜택을 본 경험이 있어요. 이번 글에서는 2025년 기준 실수요자에게 적용되는 주요 양도세 감면 제도를 정리해드립니다.
✔ 1. 장기보유특별공제 (최대 80%)
- 10년 이상 보유 시 최대 40%까지 공제 가능
- 거주 기간이 10년을 넘으면 추가 40%까지 가능 → 최대 80%
- 단, 1세대 1주택 + 고가주택에만 적용되며, 실제 거주 이력 입증 필요
✔ 2. 고령자 세액감면 (만 60세 이상)
- 60세 이상 고령자 + 장기보유자에게 추가 감면
- 세액 공제율: 최대 80%까지 가능
- 장기보유특별공제와 중복 적용 가능
- 단, 양도 당시 연령 기준이므로, 거래 시점을 조절하는 전략도 유효
✔ 3. 생애 최초 주택 구입자 양도세 감면
- 생애 첫 주택 매수 후 일정 기간 내 매도 시 일부 양도세 감면
- 보유·거주 요건 충족 시, 양도차익의 일정 비율을 공제
- 소득 기준과 주택가액 기준 있음 (2025년 개정 기준 확인 필요)
✔ 4. 실거주 목적 주택에 대한 감면
- 투기 목적이 아닌 실거주용 주택으로 실거주 기간 2년 이상
- 1세대 1주택이 아닌 경우에도 일시적 2주택 예외 등 활용 가능
- 지방세 감면은 각 지자체별 조건이 상이하므로 별도 확인 필요
✔ 사례로 보는 절세 전략
사례: 62세의 B씨는 12년 보유, 9년 실거주한 주택을 양도하면서 장기보유특별공제(78%)와 고령자 감면(20%)을 동시에 적용 → 총 양도차익의 약 85% 이상을 감면받아 실제 납부 세액은 300만 원 수준으로 줄어듦.
✔ 감면 혜택 받을 때 주의할 점
- 장기보유공제는 거주기간이 명확히 입증되어야 함 (등본, 세금납부 이력 등)
- 양도 직전까지 1세대 1주택 요건을 유지할 것
- 고령자 감면은 연령 기준일을 놓치지 않도록 매도 시기 조절 필요
- 중복 주택 보유 시, 일시적 2주택 규정 활용 필수
✔ 마무리 조언
양도세를 줄이기 위한 방법은 어렵지 않습니다.
저도 세무사 한 번 만나보고, 내가 받을 수 있는 혜택이 이렇게 많았는지 처음 알게 되었어요.
장기보유, 실거주, 연령, 생애최초 조건 등은 한두 해 차이로 수천만 원의 세금 차이를 만들 수 있으니, 양도 전 반드시 전문가와 상담하거나 미리 체크해보는 것을 추천드립니다.