장기보유특별공제 완전정리｜1주택자 절세 전략 2025

“10년 넘게 보유한 집인데, 팔 때 세금도 덜 낼 수 없을까?”

1주택자로서 집을 오랫동안 보유했다면, 반드시 알고 있어야 하는 제도가 바로 장기보유특별공제입니다. 단순히 오래 보유하는 것만으로도 양도소득세를 대폭 절세할 수 있는 핵심 전략이죠.

저 역시 1주택자이자 실거주를 오래 한 케이스였기에, 이 공제를 통해 실제 세금을 수백만 원 절약할 수 있었습니다. 이 글에서는 2025년 기준으로 달라진 장기보유특별공제의 적용 조건과 절세 꿀팁을 알기 쉽게 정리해드립니다.

✔ 장기보유특별공제란?

1세대 1주택자가 집을 오래 보유한 경우, 양도차익의 일부를 공제해주는 제도입니다. 최대 80%까지 공제 가능하며, 실거주 여부와 보유기간에 따라 차등 적용됩니다.

✔ 2025년 장기보유특별공제 요건

• 대상: 1세대 1주택자
• 보유기간: 2년 이상 필수
• 실거주 요건: 공제율 극대화를 위해 2년 이상 실거주 필요
• 적용 제한: 다주택자는 비과세 및 공제 불가

✔ 공제율 계산법

보유기간	거주기간	총 공제율
10년 이상	10년 이상	80%
5년	5년	40%
7년	3년	50%

✔ 실제 절세 사례

예시) 보유기간 10년, 실거주 8년인 A씨의 경우, 4억 원의 양도차익 중 72%(2.88억 원)에 해당하는 금액에 대해 세금이 면제되었습니다.

✔ 절세를 위한 준비 팁

• 보유 및 거주 기간은 명확히 구분 – 주민등록 전입일과 실제 거주 사실 확인 중요
• 이사 계획이 있다면, 실거주 2년을 채우고 매도할 것
• 중간에 임대했더라도, 실거주 요건 충족하면 일부 공제 가능

✔ 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 전세를 줬다가 실거주한 경우도 공제 가능?
→ 네. 실거주 기간이 총 2년 이상이면 해당 기간에 따라 비율 공제 가능합니다.

Q. 보유는 오래했지만 실거주를 안 했다면?
→ 최대 공제를 받기 어려우며, 실거주 0년이면 공제율은 최대 40% 수준입니다.

✔ 마무리

장기보유특별공제는 단순히 세금을 줄이는 것을 넘어, 합법적인 절세 전략으로 매우 강력한 제도입니다. 특히 1주택자라면 반드시 챙겨야 할 권리이기도 하죠. 보유와 실거주를 미리 계획하여 양도세 부담 없이 내 집을 팔 수 있도록 준비해보세요.

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