기준시가와 실거래가 차이｜부동산 세금 계산 전에 꼭 알아야 할 개념

부동산 세금에 관심이 있다면 반드시 알아야 할 개념이 바로 기준시가입니다. 저는 처음 부동산 거래를 할 때 '실거래가만 중요한 거 아니야?'라고 생각했지만, 양도세, 취득세 등은 생각보다 기준시가를 기준으로 계산되는 경우가 많아 당황한 적이 있었습니다.

오늘은 기준시가가 뭔지, 실거래가와 어떤 차이가 있는지, 그리고 세금 신고나 절세 전략에서 기준시가가 어떻게 작용하는지까지 자세히 설명드리겠습니다.

✔ 기준시가란?

기준시가란 국세청이나 지방자치단체가 세금 부과를 위해 정해 놓은 부동산 가격입니다. 실제 시장 가격(실거래가)과는 다르며, 아파트는 국토교통부의 공동주택 공시가격을 기준으로 사용되기도 합니다.

✔ 실거래가 vs 기준시가 vs 공시가격

구분	설명	주요 활용
실거래가	실제 계약서에 명시된 거래 금액	양도소득세 신고, 보유세 계산
기준시가	세금 부과를 위한 과세 기준 가격	증여세, 상속세, 취득세 계산 등
공시가격	정부에서 정하는 공적 가격	재산세, 종부세 기준

✔ 기준시가가 중요한 이유

• 취득세 계산 시 기준시가 기준으로 부과되는 경우 많음
• 증여·상속세는 기준시가 또는 감정평가액 기준
• 신고가 기준보다 낮은 경우, 세무조사 대상이 될 수 있음

✔ 실제 사례로 이해하기

A씨가 시세 6억 원의 아파트를 자녀에게 증여할 경우, 기준시가가 4.5억 원이라면 국세청은 4.5억 원 기준으로 증여세를 계산합니다. 하지만, 국세청에서 시세보다 너무 낮게 증여했다고 판단하면, 기준시가가 아닌 실거래가 기준으로 세금을 부과할 수 있습니다.

✔ 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 기준시가는 어디서 확인하나요?
→ 국토교통부 실거래가 시스템, 국세청 홈택스, 부동산 공시가격 알리미에서 확인할 수 있습니다.

Q. 실거래가보다 기준시가가 낮으면 세금도 줄어드나요?
→ 네, 증여세나 취득세는 기준시가 기준이므로 절세 효과가 있을 수 있습니다.

Q. 양도세는 기준시가로 신고해도 되나요?
→ 양도세는 반드시 실거래가 기준으로 신고해야 합니다.

✔ 마무리

기준시가는 단순한 참고 가격이 아닙니다. 부동산 세금에 직접적인 영향을 주는 핵심 지표입니다. 실거래가와 기준시가, 공시가격의 차이를 정확히 이해하면 불필요한 세금을 줄이고, 합법적인 절세 전략을 짤 수 있습니다.

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