부동산 상속 시 상속세 줄이는 절세 전략 총정리 (2025)

최근 저처럼 부모님이 고령이시거나, 상속을 고민 중인 지인들을 보면 '이런 것도 미리 알아두면 좋았을 텐데'라는 생각을 자주 하게 됩니다. 특히 부동산처럼 고액 자산을 상속받을 경우, 상속세 부담이 매우 커질 수 있다는 사실을 알게 되었죠. 그래서 저는 오늘 이 글에서 부동산 상속 시 절세할 수 있는 실전 전략을 정리해보려고 합니다.

✔ 상속세 기본 구조 이해

상속세는 상속받은 자산 전체에 대해 부과되는 세금입니다. 과세표준은 총 상속재산에서 공제항목을 차감한 후 결정되며, 최대 세율은 50%에 달합니다.

• 상속 공제 항목: 기본공제(5억 원), 배우자 공제, 일괄공제 등
• 부동산은 공시지가나 감정가액 기준으로 평가

✔ 절세 전략 ① 사전 증여 활용

10년 이상 미리 증여하면 상속세 부담을 대폭 줄일 수 있습니다. 증여 후 10년이 지나면 상속재산에서 제외되기 때문입니다.

• 성인 자녀: 10년 간 5천만 원까지 증여세 비과세
• 미성년 자녀: 10년 간 2천만 원까지 증여세 비과세

💡 실제로 제 지인은 15년 전에 자녀에게 아파트를 증여했고, 지금은 상속 대상에서 제외되어 세금 부담이 거의 없었습니다.

✔ 절세 전략 ② 공제 항목 최대한 활용

• 기본공제: 무조건 5억 원
• 배우자 공제: 배우자가 상속받을 경우 최대 30억 원까지 공제
• 장례비용 공제: 최대 500만 원까지 가능

✔ 절세 전략 ③ 감정평가 전략

부동산의 공시지가보다 시세가 낮게 평가되도록 감정평가를 받는 방법도 절세에 효과적입니다. 단, 국세청이 허용하는 범위 내에서 신중히 접근해야 합니다.

✔ 절세 전략 ④ 가족 간 분산 상속

상속인 수가 늘어날수록 공제를 나누어 받을 수 있으므로, 자녀 간 균등 분산 상속도 상속세를 줄이는 전략이 될 수 있습니다.

✔ 주의사항

• 사전 증여 시 증여세와 취득세 이중 부담 주의
• 상속 개시 전 10년 이내 증여분은 합산 과세 대상
• 감정가액 조작은 불법이므로 전문가의 조언을 반드시 받을 것

✔ 마무리

부동산 상속은 단순히 자산을 물려주는 것이 아니라 세금 전략을 설계하는 일입니다. 사전 증여, 공제 항목 활용, 감정평가 전략까지 하나하나 신중히 준비한다면 수천만 원에서 수억 원까지 상속세를 줄일 수 있습니다. 제 경험과 사례를 토대로, 지금부터라도 가족과 상속 계획을 세워보는 것을 추천드립니다.

국세청 상속세 계산기 바로가기