우선변제권이란? 전세보증금 지키는 핵심 권리 정리

전세사기 피해가 늘어나는 상황에서, 임차인이 자신의 보증금을 지키기 위해 반드시 알아야 할 권리가 바로 우선변제권입니다. 이 글에서는 우선변제권의 정의부터 확보 조건, 실제 사례, 주의점까지 자세히 설명드립니다.

✔ 우선변제권이란?

우선변제권은 임차인이 경매나 공매 상황에서 일반 채권자보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있는 권리입니다. 임대인이 파산하거나 집이 경매로 넘어가더라도, 요건만 충족하면 일정 보증금은 돌려받을 수 있습니다.

✔ 우선변제권 확보 요건 (3가지)

• 전입신고 완료: 실거주 목적의 전입신고가 필요합니다.
• 확정일자 받기: 계약서에 동사무소 또는 정부24를 통해 확정일자 부여
• 등기된 주택: 건물 등기 여부 필수, 미등기·무허가 건물은 불가

✔ 실제 사례로 보는 우선변제권 적용

임대인이 다수의 세입자와 계약한 뒤 대출금을 연체해 경매가 진행된 사례에서, 전입신고와 확정일자를 갖춘 세입자는 보증금 일부를 먼저 배당받을 수 있었습니다.

"전액은 아니었지만, 다른 세입자보다 먼저 일부 금액을 돌려받아 큰 손해를 피했습니다." – 피해자 E씨

✔ 우선변제권 vs 대항력, 어떤 차이가 있을까?

• 대항력: 임차인이 제3자에게 임차권을 주장할 수 있는 권리 (전입신고 + 점유)
• 우선변제권: 경매 시 일반 채권자보다 먼저 보증금 회수 가능

✔ 우선변제권이 있어도 주의할 점

• 보증금이 '최우선변제금 기준'을 초과하면 일부만 보호될 수 있음
• 확정일자, 전입신고 시기가 다른 임차인보다 늦으면 순위 밀림
• 경매 개시 전까지 모든 요건을 갖춰야 법적 효력 발생

📝 확정일자 신청하러 가기 (정부24)

✔ 마무리 조언

우선변제권 확보는 전세보증금을 지키는 최소한의 안전장치입니다.

간단한 절차인 전입신고 + 확정일자만으로도 수천만 원의 보증금을 지킬 수 있습니다. 계약 후 바로 확인하고 누락된 사항이 없는지 지금 점검해보세요.