1주택자 절세 실수 TOP 5｜양도세 폭탄 피하려면 꼭 알아야 할 함정들

“양도세 안 나올 줄 알았는데 수천만 원 나왔어요...” 이런 말, 부동산 커뮤니티에서 자주 보셨을 겁니다. 저 역시 양도세 비과세만 믿고 방심했다가 아슬아슬하게 세금이 나올 뻔한 적이 있었는데요. 1주택자라고 해서 항상 안전한 건 절대 아닙니다.

이번 글에서는 실제 상담이나 사례에서 자주 등장하는 절세 실수 TOP 5를 정리해봅니다. 양도세 폭탄을 피하고 싶다면 꼭 한 번 점검해보세요.

✔ 1. 거주 요건 충족 안 한 채 매도

• 1세대 1주택 비과세 요건 중 가장 중요한 게 실거주 2년입니다.
• 특히 조정대상지역에선 보유 + 실거주 2년 모두 충족해야 비과세가 됩니다.
• 전입만 하고 실거주 안 했거나, 중간에 공백이 있다면 비과세 불가.

✔ 2. 일시적 2주택 기간 초과

• 기존 주택을 팔기 전 새 집을 샀을 경우, 1년 또는 2년 내 기존 주택 매도해야 비과세 유지.
• 이 기간을 넘기면 2주택자 양도세 중과 대상이 될 수 있습니다.
• 지역과 취득 시기에 따라 기준이 다르므로 세무사 상담 필수.

✔ 3. 증여나 상속으로 주택 수 증가

• 부모 집을 상속받았거나 배우자에게 증여받은 주택이 ‘주택 수’에 포함되는 경우가 많습니다.
• 이로 인해 1주택자 비과세가 깨지고, 세금이 갑자기 발생하는 사례도 있습니다.

✔ 4. 공시가격 12억 초과 시에도 방심

• 2025년 현재 비과세 기준은 공시가격 12억 원 이하인 주택입니다.
• 이를 초과하면 차익 일부에 대해 과세가 되며, 예상보다 세금이 많아질 수 있음.
• 실거래가 아닌 공시가 기준이라는 점에 유의하세요.

✔ 5. 필요경비 증빙 누락

• 리모델링, 중개수수료, 인테리어 비용 등은 양도세 필요경비로 공제 가능.
• 하지만 세금계산서나 카드 결제 내역 없으면 인정되지 않음.
• 매도 시점 전에 증빙자료 정리 필수입니다.

✔ 마무리 정리

1주택자라고 해서 절세가 자동으로 되는 건 절대 아닙니다. 제 지인도 “거주요건은 충족했겠지”라고 생각했다가, 중간에 한 달 공백이 있어 비과세가 안 된 사례가 있었어요.

세금은 사전에 준비하고 전략적으로 접근해야만 아깝지 않은 결과를 얻을 수 있습니다. 지금까지 내 계약서, 거주 이력, 증빙 서류를 한 번 점검해보세요. 수천만 원의 차이로 돌아올 수 있습니다.

👉 국세청 절세 가이드 확인하기