1주택자 장기보유특별공제 조건 정리｜2025 양도세 절세전략

양도세 부담이 걱정된다면 '장기보유특별공제'를 반드시 챙겨야 합니다.

저도 처음엔 그냥 오래 살면 세금이 줄어드는 거라고만 알고 있었는데, 막상 계산해보니 실거주 요건부터 보유 연도까지 꼼꼼히 따져야 효과를 제대로 볼 수 있더라고요.
이번 글에서는 2025년 기준으로 1세대 1주택자의 장기보유특별공제 요건과 공제율, 주의할 점까지 정리해드립니다.

✔ 장기보유특별공제란?

1세대 1주택자가 주택을 2년 이상 보유(또는 실거주 포함)한 경우, 양도차익의 일정 부분을 공제해주는 제도입니다.
고가주택(9억 원 초과)이나 다주택자 양도 시 세금이 커지는 만큼, 이 제도를 통해 수천만 원의 절세가 가능합니다.

✔ 2025년 장기보유특별공제 요건

• 1세대 1주택일 것 (다주택자는 제외)
• 2년 이상 보유 + 2년 이상 실거주 요건 충족
• 9억 원 초과 주택은 초과분에만 공제 적용

✔ 공제율 기준 (2025년)

보유 기간	실거주 기간	공제율
5년 이상	5년 이상	최대 40%
10년 이상	10년 이상	최대 80%
15년 이상	15년 이상	최대 100% (이론상)

※ 단, 고가주택은 9억 초과분에 대해서만 공제율 적용됨

✔ 실거주 요건은 이렇게 판단

• 주민등록등본 기준 2년 이상 거주
• 단기 임대 기간은 실거주 기간에서 제외
• 해외 체류 시, 실거주로 인정받기 어려움

✔ 실제 절세 사례

예시:
김씨 부부는 2013년부터 서울 아파트를 보유하며 실거주
- 취득가 4억 / 양도가 12억
- 10년 보유 + 10년 실거주 → 공제율 80% 적용
- 8억의 양도차익 중 6.4억 공제, 과세표준 1.6억만 적용
→ 수천만 원 세금 절약 가능!

✔ 주의사항 정리

• 1세대 1주택 요건 먼저 확인 (일시적 2주택 등 예외 유의)
• 공제율은 보유+거주 연도에 따라 달라짐
• 양도세 비과세 요건과 중복 체크 필요

✔ 마무리 조언

장기보유특별공제는 세금 폭탄을 막을 수 있는 강력한 방패입니다.
하지만 단순히 오래 보유했다고 다 받는 건 아니고, 실거주와의 병행 요건을 반드시 충족해야 하죠.
저 역시 지금 보유 중인 집의 실거주 기간을 꼼꼼히 확인하며 양도 시점을 조율하고 있습니다.
집을 팔기 전, 반드시 공제 대상이 되는지 사전 점검하시고 절세 전략을 세우세요!

📌 국세청 장기보유공제 계산기 바로가기